文/38ur.com

以下内容来源于老夫12月13日、14日、15日给地方政府部门、金融机构、上市房企、证券和投资机构在2024年中国房地产闭门会议的人人里面授课一部分，只是算作市集究诘。

老夫详备阅读了12.12会议全文4404字（2023年是4714字），2025年经济的重心为财政愈加积极、货币箝制宽松、体制改革（财税改革、成本市集投融资玄虚改革）、科技变嫌。

包括扩大内需、减负和工作及收入、对外开放（外资外贸）、房地产、东谈主口、民营经济、新式城镇化和乡村全面振兴、区域计谋（城市群、都市圈）、降碳减污、民生保障。

值得在意的是12.9会议初次出现了“加强超惯例逆周期休养”的表述，12月12日的会议未见“加强超惯例逆周期休养”，意味着货币、财政刺激规模，放水、加水规模有限。

2025年宏不雅政策基调是愈加积极的财政政策和箝制宽松的货币政策，即提高财政赤字率、加多刊行超永远格外国债、加多地方政府专项债券、当令降准降息是政策见解。

2025年是十四五收官之年，财政、货币政策将比2024年愈加发力。货币政策箝制宽松和降成本的意愿下，将当令降准降息。2024年以来降准2次，共开释中永远资金2万亿元。

目下1年期、5年期以上LPR分辩下跌35BP、60BP。现时低贷款利率水平下，2025年5年期以上LPR下调有望保握较随便度，再降30BP-60BP，赓续缩短购房者置业成本。

其中加多地方政府专项债券发诈欺用，充实生意银行成本金，扩大投向规模和用作技俩成本金范围，收购存量空置地皮和收储存量商品房及城市更新货币化是环节见解。

12.12会议房地产市集七大信号，一是首提稳住楼市，与12.9会议的稳住楼市的政策基调是来因去果的，与止跌回稳是目的换取，政策中枢是稳，开释市集不稳，救市不啻信号。

二是市集止跌回稳旅途目的明确，必须先止跌（成交量、房价、地价），后是踏实（成交量、房价、地价）预期，临了高涨（成交量、房价、地价），形成政策传导市集。

通过一线城市中枢区最初止跌回稳，一线城市带动二三线城市中枢区，二三线城市中枢区带动三四线城市，形成房地产市集总体止跌回踏实的预期，这即是止跌回稳旅途。

三是握续使劲推动房地产市集止跌回稳，开释出政策未见底、未到天花板，政策器具箱仍是全面开放的信号。改日政策发力，不仅是供需两头，还有货币和财政政策。

四是房地产超调、市集握续下行，对国内经济的冲击、影响格外雄壮。简短说振兴经济，先振兴房地产。开释出稳经济，稳楼市是稳经济的信号。

五是房地产市集止跌回稳的要道，先稳量（成交量、销售额），后稳价（房价、地价）。化解房地产风险需要沿途发力，收储和城市更新货币化及增量融资是国度下场信号。

六是取消限价、限签和取消限地价、限售价及限现房、自握、允许自握的物业出租借售及降息、好屋子的建设，是踏实房价、地价高涨预期的要道，房企利润增长的信号。

七是旧改、收储政策预测加速落地，货币政策转向箝制宽松的信号。10万亿元化债资源成心于缓解地方财政压力，三部委优化多项房地产税收政策，财税撑握政策加速落地。

城中村改良货币化安置将提速。35个超大特大城市扩大到297个地级及以上城市，超特大城市城中村待改良规模不及200万套，扩展至地级及以上城市后，待改良规模大幅补助。

高能级城市城中村改变成本较高，各方参与旧改的意愿并不高，鼓动缓缓，稚子级城市鼓动速率预测会更快，落地效力更高。明确了货币化安置的步地匡助该项工程的鼓动。

运用专项债收购存量地皮确定落地。11月11日，用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮规定，优先收回收购企业无力或不测愿赓续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

就低确定收地基础价钱。收回收购的地皮原则上圈套年不再供应用于房地产开发。资金来源是通过地方专项债券刊行带来的资金。意味着更多低成本的增量资金将干涉房地产市集。

老夫重心分析12.12会议涉房地产行业问题，因为与以往的经济会议不同的地方在于本次会议把“房地产”单独算作一个板块，是三大风险中最紧要需要化解的经济最主要风险。

第一是化解房地产风险

自2022年提议化解房地产风险，到2024年12.12会议再次提议“灵验驻防化解重心规模风险，紧紧守住不发生系统性风险底线”的表述，开释出了化解房地产风险最利弊的信号。

房地产、地方债务、中小银行金融机构三大风险中，地方债务通过12万亿财政一揽子的存量刺激盘算，短期化解。中小银行金融机构的风险，通过并购收购仍是基本好转。

地方债务、中小银行金融机构的风险大要在短期内化解、好转，完毕风险的平稳着陆，最根底原因是国度开头，化解二大风险。国度出台12万亿财政盘算和推动并购收购。

按照2024年12月13日的寰宇金融系统责任会议对三大风险表述来看，地方债务风险仍是化解了。房地产、中小银行金融机构、违纪金融行为成为2025年经济的三大风险。

本色上，房地产风险的债务、库存、交房、供大于求问题都是丝丝入扣，必须针对债务、库存、交房、供大于求问题，现实四管都下的房地产政策组合拳，才能止跌回稳。

化解房地产风险（债务、库存、交房、供大于求），必须国度开头才能出清风险，才能化解四大房地产风险。不然，楼市难稳住，市集难止跌回稳。

房地产超调是中国经济最大的风险，是GDP下跌的根底原因之一，是股市和债市低迷的原因之一，是地方财政下跌的主要原因之一，是工作率下跌和收入减少的原因之一。

振兴内需（破费和投资）、振兴经济和工作及收入前，必须先振兴房地产。而振兴房地产，必须先化解房地产风险。风险一日不出清，楼市稳不住，市集止跌回稳的目的就无法完毕。

对比单一的、规模小的地方债务、中小银行金融机构风险，房地产风险，最为复杂、危机。目下房地产风险有四块，块块是硬骨头，不是出个系列组合拳就能啃下硬骨头的。

一是房企高债务（金融债（贷款）、非金融债（境表里债券、保障、信赖、基金、条约债、供应链债）。是影响银行严慎贷款、供求关系和预期及信心建筑、市集止跌回稳的原因之一。

二是高库存（商品房和非商品房及闲置地皮库存）面积，创历史性最高天花板。这是影响房企现款流和资金链及操办财务踏实、供求关系和预期及信心建筑、市集止跌回稳的原因之二。

三是高交房（待交房面积和无法卖出的烂尾房）面积，创历史性最高天花板。这是影响销售回升、房企事迹增长、银行严慎贷款、供求关系和预期及信心建筑、市集止跌回稳的原因之三。

四是供大于求，市集严重供应多余，需求萎缩（工作岗亭和收入下跌）。这是影响销售回升、房企事迹增长、银行严慎贷款、供求关系和预期及信心建筑、市集止跌回稳的原因之四。

第二是稳住楼市38ur.com

楼市正在酝酿一场大变局。从2024年9.26“要促进市集止跌回稳”，到12.9会议提议“稳住楼市”，12.12会议再次提议“稳住楼市”，开释出来了2025年稳楼市的最利弊信号。

9.26“要促进市集止跌回稳”、12.9会议提议“稳住楼市”，12.12会议再次提议“稳住楼市”，都是房地产市集初次提议、都是会议初次提议，意味着踏实楼市紧要性格外明确。

稳住楼市，笃定泰山。2022年10月、11月二波（三支利箭和金融16条设施及保函置换预售监管资金）房地产政策组合拳，未稳住楼市、房地产市集未止跌回稳。

2023年7月、8月、11月的三波（金融16条设施缓期、三大工程、三个不低于、操办性物业贷）房地产政策组合拳，未稳住楼市、房地产市集未止跌回稳。

2024年5.19、9.29、11月三波（四个取消、四个缩短、两个延期、两个暂停、两个收储、两个新增、一个减税）政策组合拳，未稳住楼市、市集未止跌回稳。

稳住楼市逻辑看是市集止跌回稳的基础不牢固。背后是疫情冲击后遗症未建筑、出清不如预期、增量融资紧、错过救市最佳时机、政策落地机制不完善、负向轮回预期未冲破。

一是疫情冲击后遗症未建筑。工作和住户收入下跌及融资利率上升，影响企业、个东谈主的投资、购房破费能力。这是影响楼市踏实、影响市集止跌回稳的根底原因之一。

二是房地产风险（债务、库存、交房、供大于求）未化解，出清不如预期，而且风险膨大至供应链。这是影响楼市踏实、影响市集止跌回稳的要道中枢、根底原因之一。

三是增量融资紧（三谈红线、贷款汇聚制、金融审慎治理轨制）。影响银行信贷、房企现款流和资金链、供求关系建筑，影响楼市踏实、止跌回稳的根底原因之三。

四是错过救市最佳时机。爆发债务、交房、库存、供大于求的化解风险时机是在2022年3月份，到了10月、11月运转有范围、小力度对房企救市而且难落地，是影响止跌回稳的的根底原因之四。

五是政策落地机制不完善。托底楼市大招（一个暂停、两个收储、两个新增、一个减税）政策落地机制不完善，政策保留空间，导致政策组合拳后果和时效不如预期。

政策组合拳的政策落地机制不完善，完毕致后果差和时效性弱及传导性差。是影响销售和房企事迹增长、供求关系和预期及信心建筑、市集止跌回稳的根底原因之五。

六是负轮回预期未冲破。简短说中国经济形成经济和房地产关系的预期负轮回表象，即“房地产下行-房地产及供应链下行-房地产触及57个产业投资和破费下跌-财政收入和地皮收入下跌-经济下行”。

房地产行业负轮回预期，形成房地产金融泡沫（三高）-金融紧箍咒导致融资端收紧-房企信用和交房及供应链爆发危机-银行金融机构增量融资一致性全面紧缩-市集供大于求(供应多余，需求萎缩)。

-疫情冲击经济后遗症-房企降价卖房与政府降价卖地和市集下行-购房者悲不雅预期致购房意愿低-销售进一步下跌-房地产政策救市组合拳-销售弱复苏，这十一个智力基本不错概况房地产行业负轮回。

房地产市集周期三大负轮回预期，银行金融机构预期（融资紧箍咒和审慎治理轨制，房企债务和交房问题及购房者贷款下跌、坏账影响，银行贷款严慎，导致房企增量融资紧，操办勤勉）。

购房者预期（房企债务和交房及供大于求的问题影响，加上工作和收入的不踏实，下跌，影响购房者入市信心和市集预期。购房者贷款意愿缩短，加速还款，金融机构利润压力大）。

房企预期（对改日房价预期下跌，导致购房者不雅望情谊浓厚，市集流动性差，进一步导致开发商销售和回款受阻，现款流恶化，导致债务和交房危机，加重销售和金融机构挤兑）。

第三是握续使劲推动房地产市集止跌回稳，加力现实城中村和危旧房改良，充分开释刚性和改善性住房需求后劲。

开释出不仅要落实好仍是出台的房地产政策组合拳，而且需要加大房地产需求端政策刺激规模和力度，改日还要出台力度更大的需求端、供应端新政策利弊信号。

握续使劲、加力的表述，不仅开释了房地产市集止跌回稳的紧要性、垂死性、必要性，更是对2025年稳住楼市的决心，更是抒发房地产市集不啻不稳，救市束缚不啻的格调。

简短说，要全地点稳住楼市，完毕房地产市集止跌回稳，振兴房地产。无论是房地产政策组合拳的范围、力度、规模都要握续加大，还要加大需求端的政策刺激力度。

最主若是有望加速落实“4412221”房地产政策组合拳中，两个收储（收储存量商品和空置地皮）、100万套城市更新货币化的政策，这是房地产市集止跌回稳的要道。

为什么当今提议“握续使劲推动房地产市集止跌回稳，加力现实城中村和危旧房改良，充分开释刚性和改善性住房需求后劲”，背后与现时市集局势和政策有班师关系。

一是房地产市集止跌回稳的基础不牢固，短缺可握续性的条目。9月-10月房地产市集在一线和中枢二线城市片时回升后，11月出现成交量、房价再度放缓、下跌的局势。

二是5.17、9.29、10月-11月一系列的房地产政策组合拳，由于政策落地机制问题，导致政策后果和政策时效性及市集传导性运转减弱，影响房地产市集止跌回稳的走势。

三是疫情冲击后遗症未建筑、出清不如预期、增量融资紧、错过救市最佳时机、政策落地机制不完善、负向轮回预期未冲破的六大拦路虎，影响房地产市集止跌回稳预期。

四是城中村和危旧房改良的房票、专项借债、货币化存在政策卡点堵点、资金来源、落地机制、报酬周期、市集化等一系列问题，无法灵验开释刚性和改善性住房需求后劲。

五是四个取消、四个缩短、以旧换新、房票、城中村改良专项借债、减税、户籍减弱、东谈主才放宽、购房补贴的政策对需求端（创造新增购房需求）的作用减弱格外显明。

六是297城100万套城市更新（城中村和危旧房改良）货币化安置的规模、面积有限，对房地产市集止跌回稳影响不大。无法全地点刺激和激活刚性和改善性住房需求后劲。

“4412221”政策组合拳为四个取消、四个缩短、一个暂停、两个延期、两个收储、两个加多（100万套城市更新货币化、超4万亿元白名单）、一个减税（寰宇减税大招）。

“充分开释刚性和改善性住房需求后劲”，这是改日需求端政策愈加宽松，力度更大的利弊信号。主若是前期需求端的政策刺激作用有限，截至需求的政策未全面取消。

一是改日降准降息，通过缩短LPR和存量房贷利率，来缩短住房破费成本，还将与积极的财政政策邃密互助，其中扩大购房补贴、生养补贴的规模、力度。

二是改日中枢城市的截至性政策有望赓续优化，包括北上深、海南赓续优化限购、限贷、限价、限离、限企等政策，先取消郊区、大户型限购等存在一定预期。

三是改日中枢城市赓续缩短新址和二手房首付比例，缩短房贷利率，扩大多孩家庭、以旧换新、户籍减弱、东谈主才放宽、购房补贴、房票政策的撑握规模、力度。

四是缩短交往税费依然具备空间，包括针对首套房的免个所得税，契税、印花税，升值税，这是房地产税收政策的一部分，还不错减免房企所得税、升值税等。

五是100万套城市更新货币化安置（城中村和危旧房的城市更新），是充分开释刚性和改善性住房需求后劲的环节政策之一，同期与房票、专项借债政策同期发力。

六是扩大收储商品房存量的用途，包括保障性住房（公租房、保租房）、配售型保障房、安置房、东谈主才房、共有产权住房，扩大收储商品房存量的城市范围、规模、金额、主体等。

稳住楼市，止跌回稳，必须先治理房地产出清的问题。独一债务、库存、交房、供应于求四个问题莫得治理，只治理其中一个，无法稳住楼市。其次是销售和回款的问题。

第四是合理箝制新增房地产用地供应，周转存量用地和商办用房，鼓动处置存量商品房责任。

优化增量，周转存量，是建筑供求关系、市集预期和信心的要道，去库存的政策目的，开释出建筑供求关系、市集预期和信心的政策加码及改日出力度更大的新政策信号。

严控增量，暂停地皮出让。4月29日见知明确规定，商品住宅去化周期跳动36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。同期下随便气周转存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“周转些许、供应些许”的原则。各地商品住宅去化周期、周转存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

各地要左证保障性住房建设盘算，在供地盘算中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹周转种种存量地皮用于保障性住房建设。

优化存量，一是收购商品房存量用作保障性住房。5月17日，政府不错需定购，100%的贷款本金3000亿元保障性住房再贷款，酌情以合理价钱收购部分商品房用作保障性住房。

二是周转存量闲置地皮。5月17日，现实妥善处置闲置存量地皮若干政策措，允许地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置地皮力度。

5月21日《地皮储备治理办法》中下列地皮不错纳入储备范围，照章收回且原使用权已刊出的国有建设用地、收购的国有建设用地、诈欺优先购买权得到的国有建设用地。

已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的地皮；其他照章得到的国有建设用地。11月7日、11日，运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置地皮，踏实房地产市集。

收储存量商品房，落地政策机制有望完善。买通收储政策的卡点、堵点，主体、价钱、供需错配和利润周期、资金来源、用途范围的问题，其中专项债收储存量商品房落地。

收回收规空置地皮，落地政策机制有望完善。买通收回收购政策的卡点、堵点，收回收购价钱、供需错配、资金来源、过度市集化的问题，其中专项债收购地皮落地。

三是创造住房新需求。明确新增现实100万套城中村和危旧房改良，且城中村改良政策撑握范围仍是扩围至297个地级及以上城市，且接收货币化安置步地。

“加力现实”，可见改日城中村和危旧房改良货币化安置会加速落实，其城中村和危旧房改良货币化安置套数规模、力度有望扩大。

预测各地有望将货币化安置与房票政策、收购存量商品房算作安置房与城中村改良相聚拢，其中加大使用房票安置的补贴奖励。

城中村改良的货币化安置、城中村专项借债、房票安置、保障房再贷款、闲置地皮专项债、收储存量商品房专项债的政策将会加速落地。

第五是推动构建房地产发展新模式，有序搭建说合基础性轨制。

房地产发展新模式的表述一直在不绝变化、不绝产生新的内涵，处于商量、磋商阶段，莫得明确的模式和框架及具体的内容。因为2024年3月之后房住不炒、房地产税一直未提。

2006年4月初次提议房地产长效机制，一直到2024年3月的健全风险防控长效机制，之后一直未提房地产长效机制。取而代替的房地产发展新模式，成为行业发展的目的。

如果说稳住楼市、房地产市集止跌回稳是政策短期（2024-2025）目的，房地产出清和去库存是政策中期（2024-2027）目的，构建房地产发展新模式是政策永远目的。

自2021年12月初次提议房地产发展新模式，构建房地产发展新模式都是房地产行业发展的重心。从永远来看，构建房地产发展新模式将成为改日几十年的目的，这是大趋势。

房地产发展新模式，包括建立租购并举住房轨制、完善“市集+保障”住房供应体系、商品房预售制改革、地皮轨制改革、财税收轨制改革、房地产金融轨制、保障房轨制。

保障性住房筹集力度不减，现房销售试点正在推动。2025年住房轨制、保障房轨制、供应体系、预售制、地皮轨制、金融轨制、财税轨制的基础性轨制的改革会有一些积极发扬。

房地产发展新模式目下相对蒙眬的框架是住建部门2024年3月、8月表述，然则理念、体系上又不同了。3月9日住建部门表述为，理念、机制、现实，构建房地产发展新模式。

第一是理念上，要完善“市集+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市集餍足多线索种种化住房需求，建立租购并举的住房轨制，戮力让东谈主民人人住上好屋子。

第二是机制上，一是建立“东谈主、房、地、钱”身分联动的新机制，从身分资源科学竖立开头，以东谈主定房、以房定地、以房定钱，指导各地编制好住房发展计较。

二是完善房屋从开发建设到珍摄使用的全人命周期治理机制。供给端，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性轨制，有劲有序鼓动现房销售。

使用治理端，要加速建立房屋体检、房屋待业金、房屋保障等专项轨制。第三是现实上，一是计较建设保障性住房，鼓动“平急两用”人人基础设施建设和城中村改良。

保障性住房是完善住房轨制和供应体系，重构市集和保障关系的首要改革，拓展配售型保障性住房的。二是下力气建设好屋子，饱读吹企业研发好产物、好材料、好拓荒。

3月9日住建部门表述构建房地产发展新模式为理念、机制、现实。8月23日，住建部表述构建房地产发展新模式为理念、体系、轨制、新机制，又有新的表述。

第一是理念上，真切清爽“屋子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设好屋子。第二是体系上，以政府为主餍足刚性住房需求，以市集为主餍足种种化改善性住房需求。

第三是在轨制上，改革完善房地产开发、交往和使用轨制，为房地产转型发展夯实轨制基础。第四是在身分拨置上，建立“东谈主、房、地、钱”身分联动新机制。